ムリのない住宅ローンを資金計画の立て方
毎週のように入ってくるマンションや住宅のチラシには、「頭金なしでもＯＫ」とオイシイ文句が並んでいます。でも、資金に余裕もないのに、全額ローンを組んで住宅を購入するのはとっても危険。返済額は家賃並みといっても、住宅取得後は固定資産税や補修のための積み立てなど出費もかさみ、返済に行きづまるおそれも。また、最悪の場合ｆ放したとしてもローン残高より評価額が下がり、ローンだけが残る悲劇も考えられます。
こうならないために、住宅を購入するときは十分な資金を用意するべき。少なくとも頭金は購入価格の２割以上、登記の手続きや税金などの諸費用にＩ割とみて、合計３割以Ｌは購入時に現金で支払えるよう準備しておきましょう。
漠然とモデルルームや住宅展示場に足を運ぶと、高い物件のほうがよく見えるのは当たり前。「いくらまでなら借りられますよ」という業者のセールストークにのせられて、つい返済能力以上のローンを組んでしまいがちです。
でもこれが間違いのモト。物件を決める前に、まず自分が購入可能な物件価格を知ることが先決です。自己資金はいくらか、親から援助してもらえるならその金額を足し、次に年間いくらなら返していけるのかを把握します。この借入額を決めて初めて買える価格がつかめます。
返せる金額の目安は、一般的に年収の20％以下であること。また、もうひとつ荻原さんが割り出した目安として、30年ローンで「月々５万円返せるなら１０００万円」「ボーナスで年間60万円返せるなら１０００万円」と覚えておくといいそう。これは金利約６％と多めに計算してあるので、将来金利が上昇してもあわてずにすみます。
住宅資金をつくるには、手間をかけずに貯められる積立が確実。なかでもマイホーム取得時に特典のある金融商品を選ぶと、さまざまな面でおトクになります。
まず財形貯蓄制度のある会社に勤めているなら、「財形住宅貯蓄」がおすすめ。財形年余と合わせて元利合計550万円まで利息に税余がかからず、最高４０００万円までの住宅融資が受けられます。
「つみたてくん」は住宅金融公庫が行っている住宅資余のための積立制度。なかなかの高利回りなうえ、低利率の割増融資を受けられる、公庫付き分譲住宅の抽選倍率が優遇される、積立を完了するとほぼ一年中申し込みができる、などの特典が魅力です。
郵便局が行っている「住宅積立貯余」も積立総額が少ない割には、公庫融資を受ける際最高275万円までの郵貯加算額を利用できたり、その際積み立てた貯金の利率がアップするなど、メリットがいっぱいです。
住宅ローンといえば「住宅余融公庫融資」が有名ですが、これは公的金融機関が貸し出す「公的ローン」。ほかにも「年金住宅融資」「財形住宅融資」「自治体融資」などがあります。これに対し、銀行、保険会社などが扱うローンが「民間ローン」。それぞれ借入限度があり、Ｉか所で足りない場合はいくつかのローンを組み合わせて利用することになります。
その組み合わせを考える際、基準となるのが金利。公庫融資と年金住宅融資が囚定金利型で、財形住宅融資は５年ごとに金利を見直す固定金利。銀行ローンは、変動金利と一定期間ごとに変動か固定か選択する固定金利選択型です。長期にわたる住宅ローンは、返済計画が立てやすい固定金利型で金利も低い住宅金融公庫をメインに、足りない部分を年金住宅融資や銀行ローンで補うのが一般的です。
ただ、ここ数年の超低金利で、銀行などの変動金判型も見逃せない低さに。繰りヒげ返済でどんどん返していけるなら固定金利にこだわらず、とにかく金利の低いローンを選ぶのも一案です。
金利と同様に気を配りたいのが返済期間と返済方法。返済期間が長くなるほど毎月の返済額は少なくなりますが、その分支払う利息が増えて総返済額も多くなります。たとえば１０００万円を金利３％で借りる場合、毎月の返済額は25年返済だと35年返済より約９０００円増。しかし総返済額にすると、約200万円も少なくてすむのです。
ボーナス返済も年に２回しかないため半年分の元本をひきずることになり、その分支払う利息がアップ。ボーナス返済に頼らず、できるだけ毎月返済を中心に考えましょう。
また返済方法には毎回の返済額を一定にする「元利均等返済」と、毎回の元金部分の返済を一定にする「元金均等返済」があります。「元金均等返済」は当初の負担は大きいものの元金が着実に減るため、総返済額は少なくすみます。家計に余裕があれば最初はちょっと大変でも、がんばって早く返したほうが断然おトクですね。